Voorstel: Ter bespreking

Toelichting:
In het structuurplan 1996 zijn voor de uitbreiding van het dorp Bedum twee mogelijke locaties opgenomen. In juni 2003 heeft de raad besloten om voorlopig als eerstkomend uitbreidingsgebied te kiezen voor Ter Laan. Vanaf eind 2003 wordt gewerkt aan de schetsmatige uitwerking van dit gebied. In december 2003 heeft de raad hiervoor een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Met Plegt-Vos vastgoedontwikkeling is op 16 februari 2004 een intentie-overeenkomst ondertekend.

Vanaf begin 2004 zijn diverse benodigde onderzoeken verricht (bodem, flora- en fauna, archeologie, geluid, verkeer etc.). Tevens wordt in een soort cyclisch proces het stedenbouwkundig ontwerp en de exploitatieberekening uitge-werkt. De stand van zaken is uitgebreid besproken in de raadscommissie van 12 januari 2005.

Op dat moment waren er nog verschillende vragen ten aanzien van het aspect verkeer. Hierover is nu meer duidelijk-heid. Ten aanzien van de exploitatiemogelijkheden en de onderhandelingsresultaten is er sindsdien veel gebeurd, doch uiteindelijk heeft dit geleid tot een patstelling.

Verkeer en geluid
Door zowel bewoners als commissieleden zijn vraagtekens geplaatst bij het moment (maand van het jaar) van de verkeerstellingen als bij de daghoogste-intensiteiten. Het adviesbureau Goudappel Coffeng heeft dit onderzocht. Uit de gegevens van het permanent provinciaal telpunt op de N994 (de Groningerweg) blijkt dat in juni de cijfers 2% hoger liggen dan het jaargemiddelde. De periode dat het verkeer geteld is, kan daarom representatief worden genoemd. Een nieuwe telling in de periode na de zomervakantie blijft daarom achterwege.

Het onderzoek van Goudappel Coffeng voor de geluidsbelasting van de woningen aan de Reiger geeft als resultaat dat de gevelbelasting boven de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) ligt. Zoals bekend is 50 dB(A) de grens in niet-30 km/u-zones en in Ter Laan dus eigenlijk niet van kracht. In een nader onderzoek is per woningtype berekend welke binnenwaarden optreden (rapport Goudappel Coffeng, d.d. 13 januari 2005). Dit onderzoek is verricht voor acht verschillende woningtypes aan de Reiger. Uit dat onderzoek blijkt dat voor vijf van de acht typen woningen voor bepaalde geluidsgevoelige vertrekken het maximaal toelaatbare binnenniveau van 35 dB(A) wordt overschreden. De overschrijding bedraagt maximaal 7 dB(A). Voor de betreffende vertrekken zijn maatregelen noodzakelijk om aan de gestelde eisen te voldoen. Deze maatregelen variëren van de toepassing van geluidsdempende ventilatievoorzieningen (suskasten) en het toepassen van kierdichting tot de toepas-sing of aanpassing van isolerende beglazing. Per woning dienen de benodigde maatregelen ‘op maat’ te worden be-paald. Voor de kosten van deze aanpassingen is een post opgenomen in de exploitatieberekening.

Exploitatie
In de commiesvergadering van 12 januari jl. is al aangegeven dat het verkrijgen van een sluitende exploitatie nog niet was gelukt. Na verschillende rekensessies, vermindering kwaliteit (nog wel steeds op een acceptabel niveau), onder-zoek alternatieven (o.a. verlaging bijdragen aan de gemeente), verkleining exploitatiegebied (nog wel hetzelfde aantal van circa 300 woningen) etc. is het huidig resultaat circa 1,5 miljoen euro negatief. Dit bedrag kan weggewerkt wor-den door een drietal maatregelen.
De belangrijkste is het kiezen voor het samenwerkingsmodel Design en Construct. Dit levert door verschuiving van risico’s en door efficiencyvoordelen ongeveer de helft van het tekort aan besparing op.
Door een verdere optimalisatie van de kavels voor de sociale huur en bijvoorbeeld door een geringe verhoging van de prijs van de vrije sector kavels, leidt dit tot een sluitende exploitatie. Echter, hierin is de bijdrage voor het herstructu-reringsfonds verlaagd naar € 5.000,-- per koopwoning. In het woonplan is dit bedrag door de raad vastgesteld op € 10.000,-- per koopwoning. Als college staan wij op het standpunt dat de herstructureringsbijdrage niet verlaagd kan worden. Hiermee komt natuurlijk wel het mogelijk sluitend maken van de exploitatieberekening onder (grotere) druk te staan. Een oplossing kan dan alleen gevonden worden in het laten vervallen van andere bijdragen, het verlagen van de kwaliteit van de infrastructuur of de ruimtelijke kwaliteit (verdichten en meer woningen realiseren) of het verho-gen van de verkoopprijzen. Met Plegt-Vos is hierover nog geen overeenstemming bereikt.

Hoe verder?
Wij vinden het gewenst om met u te discussiëren over de politieke uitgangspunten van het uitbreidinggebied. Hierbij denken wij aan de volgende onderwerpen:
- hoogte herstructureringsbijdrage;
- toerekening andere kosten aan de exploitatie;
- hoogte verkoopprijzen en grondprijzen en
- samenwerkingsmodel met Plegt-Vos.

Wij beseffen terdege dat met een discussie over deze onderwerpen het snijvlak van openbare versus besloten vergade-ringen wordt bereikt. Daar waar het algemene politieke discussies betreft moeten deze in openbaarheid gevoerd wor-den. Echter, op enig moment wordt de inzet van de gemeente in de onderhandelingen met marktpartijen bereikt, dan wel gaat het over onderdelen die als bedrijfsgegevens gekwalificeerd kunnen worden. Hierover in het openbaar dis-cussiëren brengt het gemeentelijk (en dus ook het algemene) belang in gevaar. Ook kan hiermee de mogelijk aanwezige onderhandelingsruimte op voorhand worden ‘weggegeven’. Wij verzoeken u dringend in de discussie met het vorengaande rekening te houden.

Bedum, 3 mei 2005